Projetar espaços é essencial. Projetar relações é o futuro.
Por que o mercado imobiliário precisa aprender a projetar convivência, e quanto custa não fazer isso
Eu já vi essa cena muitas vezes. A obra termina, a incorporadora comemora o prazo cumprido, as famílias recebem as chaves ou lote emocionadas. Tem foto, tem bolo, tem discurso. E poucos meses depois, e até antes, o mesmo lugar que era sonho vira um grupo de WhatsApp cheio de reclamação. Assembleia vazia. Taxa atrasada. Área comum largada. Vizinho que não cumprimenta vizinho.
A obra foi entregue. A comunidade, como sempre afirmo ainda não.
São quase 30 anos trabalhando com bairros planejados, loteamentos, condomínios e associações de moradores. Cerca de 50 empreendimentos entregues pelo Brasil. E se tem uma coisa que eu aprendi nesse caminho é esta: o nosso mercado sabe muito bem projetar casas. O que ele ainda não não se deu conta é que projetar relações é o futuro da moradia. E é exatamente aí que muito produto bom começa a perder valor.
Estamos construindo como nunca
Não dá para falar de moradia no Brasil sem falar do Minha Casa, Minha Vida. Desde 2009, o programa já soma 8,4 milhões de unidades habitacionais entregues. É a maior política habitacional que este país já teve. E ela ganhou ainda mais força. Depois da retomada em 2023, com a Lei 14.620, a meta de 2 milhões de contratações foi batida com um ano de antecedência, e agora o objetivo é fechar 2026 com 3 milhões de moradias contratadas. Isso não é um nicho. O programa responde por mais da metade dos lançamentos imobiliários do país.
A necessidade continua enorme. A Fundação João Pinheiro mostra que o déficit habitacional caiu de 6,21 milhões para 5,97 milhões de domicílios entre 2022 e 2023. Avançamos, sim. Mas ainda são quase 6 milhões de famílias esperando por uma moradia adequada.
E tem um movimento acontecendo quase em silêncio. Pelo Censo 2022, a proporção de brasileiros morando em apartamento passou de 8,5% para 12,5% em doze anos, com crescimento em todas as regiões e em todos os estados. As moradias que o IBGE classifica como 'casa de vila ou em condomínio' também cresceram, de 1,6% em 2010 para 2,4% em 2022.
Olhando para esses números, eu vejo uma coisa muito clara. O brasileiro está morando cada vez mais junto. Milhões de pessoas estão vivendo, pela primeira vez na vida, a experiência de dividir regras, taxas, áreas comuns, assembleia e síndico.
A pergunta que eu faço para o mercado é simples: se estamos construindo numa escala que nunca vimos, quem está preparando essas pessoas para viver juntas?
Ninguém nos ensinou a viver no coletivo
A nossa cultura de moradia sempre foi muito marcada pela casa como um território só nosso. O muro alto, o portão fechado, o 'cada um no seu quadrado'. Para muitas famílias, a ideia de comunidade nasceu na rua onde cresceram, no bairro antigo, naquela vizinhança que foi se formando aos poucos, com o tempo. Nunca veio de uma estrutura com estatuto, regimento e orçamento dividido entre todos.
Então, quando essa família chega ao empreendimento novo, encontra um modelo para o qual ninguém a preparou. E é natural que estranhe. A taxa parece uma cobrança injusta, o regimento soa como imposição, a assembleia vira sinônimo de briga, e o síndico ou o gestor da associação acaba sendo visto como inimigo. No meio disso tudo, a área comum, que deveria ser de todos, vira terra de ninguém. Eu sempre digo que isso não é má vontade das pessoas. Também não é falta de educação, dessas que a gente aprende em casa. É falta de formação para o coletivo. Nunca ensinamos, de forma organizada, o que significa dividir espaço, conta, decisão e futuro com pessoas que a gente não escolheu.
O curioso é que a lei andou bem mais rápido que a cultura. Desde 1979, a Lei 6.766, conhecida como Lei de Loteamentos, define como a terra deve ser dividida: o tamanho dos lotes, a largura das ruas, as áreas verdes e os espaços reservados para escolas, praças e equipamentos comunitários. Depois veio o Código Civil, organizando o condomínio, e em 2017 a Lei 13.465 trouxe o condomínio de lotes e o loteamento de acesso controlado, que passou a fazer parte da própria Lei de Loteamentos.
Ou seja, há mais de quarenta anos o Brasil tem regras claras para desenhar o espaço coletivo. Mas nenhuma delas diz como preparar as pessoas para viver nesse espaço. A lei reserva a área da praça, mas não ensina ninguém a cuidar dela junto com o vizinho. Os instrumentos jurídicos estão aí. O que falta, na maioria das vezes, é gente preparada para usar esses instrumentos com maturidade.
As relações difíceis que ninguém coloca no orçamento
E quando falta essa preparação, os conflitos aparecem. Quem acompanha a vida de um empreendimento depois da entrega sabe como eles se repetem de um jeito impressionante: o barulho, o cachorro, a vaga de garagem, o salão de festas, a obra fora de hora, o lixo, a inadimplência. Vem a briga por poder na primeira gestão, a desconfiança sobre o uso do dinheiro, e aquele grupo de mensagem que, aos poucos, vira tribunal. Por trás de cada um desses conflitos está sempre a mesma coisa: gente que chegou junta a um lugar sem nenhum combinado sobre como viver ali. Cada um trouxe a sua história, as suas expectativas, a sua ideia de casa. E ninguém fez o trabalho de transformar aquele grupo de compradores em uma comunidade.
Quanto custa não projetar as relações
Agora eu quero conversar na linguagem do incorporador e do loteador. Todo projeto tem orçamento para terraplanagem, infraestrutura, paisagismo, marketing, stand, maquete e corretagem. Quase nenhum tem uma linha para o desenho das relações. E essa ausência não sai de graça. Ela só é paga depois, por outras pessoas, de um jeito que quase ninguém enxerga.
O primeiro sinal é a inadimplência. E os números falam por si. Um levantamento da Superlógica, com cerca de 100 mil condomínios, mostra que onde a mensalidade é de até R$ 500 a inadimplência chegou a 11,46% em setembro de 2025, enquanto nas taxas acima de R$ 1.000 ficou em 5,14%. Leia de novo: justamente nas comunidades de menor renda, o público do Minha Casa, Minha Vida, a inadimplência é mais que o dobro. No país inteiro, a taxa condominial que não é paga gera um prejuízo de aproximadamente R$ 7 bilhões por ano.
E a inadimplência é só o sintoma mais fácil de medir. Quando o dinheiro não entra, a manutenção para. O empreendimento envelhece mal. O produto perde valor. Um bairro com conflito, abandono e gestão fraca vale menos na revenda.
O custo aparece no estoque, porque o comprador visita, conversa com quem já mora ali e ouve reclamação. Aparece no pós entrega, que vira central de briga entre vizinhos, assunto que nem é responsabilidade técnica da empresa, mas consome tempo e energia da equipe. Aparece nos processos, nas avaliações negativas na internet e na reputação da marca, que vai junto em todos os próximos lançamentos.
Porque o comprador do próximo empreendimento vai pesquisar o anterior. E ele não vai olhar só a qualidade da obra. Ele vai querer saber se as pessoas vivem bem ali. Então eu coloco assim: quando o design das relações não entra no custo do projeto, ele entra no prejuízo do pós entrega. No primeiro caso, é investimento planejado. No segundo, é conta sem controle.
E tem um detalhe que eu gosto de lembrar. O investimento em convivência é uma fração pequena do que se gasta com stand, apartamento decorado e campanha de lançamento. Tudo isso fica de pé por alguns meses. A comunidade fica por décadas.
O que muda quando a convivência entra no projeto
No Design de Convívio®, a convivência faz parte do produto imobiliário. Com a mesma seriedade da infraestrutura. E isso passa por três caminhos que andam juntos.
A governança: estatuto, regimento, modelo de associação, transição da gestão da empresa para os moradores. Tudo pensado desde o início e comunicado com clareza.
A educação coletiva: formar moradores, lideranças e gestores para conduzir a vida comum com transparência, diálogo, comunicação e responsabilidade.
A inovação social: criar espaços, rotinas, serviços e iniciativas que gerem pertencimento. A sede da associação, os encontros, a arte, os projetos da comunidade e, quando dá, fontes próprias de receita para o bairro.
Quando esses três caminhos entram no projeto desde o lançamento, o empreendimento deixa de ser um conjunto de unidades vendidas e vira um bairro vivo. E bairro vivo se valoriza, se cuida e fala bem de quem o construiu.
Morar hoje no Brasil
Morar hoje no Brasil é viver cada vez mais perto do outro. Dividir muro, rua, portaria, praça e decisão. É uma mudança cultural profunda, acontecendo numa velocidade enorme, puxada pelas políticas públicas e pelo próprio mercado.
O mercado imobiliário tem uma escolha pela frente. Pode continuar entregando chaves e torcendo para que a convivência se resolva sozinha. Ou pode assumir que projetar relações faz parte do trabalho, tanto quanto projetar casas.
Eu acredito, cada vez mais, que o futuro do mercado imobiliário é humano.
Casa é concreto. Morar é relação. E relação também se projeta.
Claudia Pellegrino
Fundadora do Bistrô de Inovação e criadora da metodologia Design de Convívio®
Referências:
AGÊNCIA GOV. Minha Casa, Minha Vida amplia meta e deve chegar a 3 milhões de unidades contratadas, diz Jader Filho. Brasília, abril de 2025.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 1979.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 2002.
BRASIL. Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida. Diário Oficial da União, Brasília, 2009.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, institui o condomínio de lotes e o loteamento de acesso controlado. Diário Oficial da União, Brasília, 2017.
BRASIL. Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida. Diário Oficial da União, Brasília, 2023.
BRASIL. Casa Civil. Minha Casa, Minha Vida atinge metas antecipadas e projeta 3 milhões de moradias até 2026. Brasília, março de 2026.
BRASIL. Ministério das Cidades. Portaria MCID nº 75, de 28 de janeiro de 2025. Dispõe sobre o Trabalho Social nos programas e ações do Ministério das Cidades. Brasília, 2025.
BRASIL. Ministério das Cidades. Brasil registra o menor déficit habitacional da história. Brasília, setembro de 2025.
EXAME. Minha Casa, Minha Vida: meta para 2026 foi superada em 60%. São Paulo, fevereiro de 2025.
FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit habitacional no Brasil: 2022 e 2023. Belo Horizonte: FJP, 2025.
IBGE. Censo Demográfico 2022: características dos domicílios, resultados do universo. Rio de Janeiro: IBGE, 2024.
PLATÃO. A República. Livro III.
PLATÃO. As Leis. Livro II.
SUPERLÓGICA. Índice de Inadimplência Condominial: 3º trimestre de 2025. Campinas: Superlógica, 2025.
Categoria: Artigo
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