Planejamento como partida e governança como destino: o novo papel do empreendedor no desenvolvimento de empreendimentos
Alguns encontros não se explicam pela lógica linear do tempo, mas por uma convergência mais sutil entre trajetórias, inquietações e visões de mundo. Este texto nasce precisamente desse tipo de encontro: de uma conversa que ganhou corpo, se expandiu em reflexão e resultou em um podcast, agora transformado neste artigo. Convidamos você, leitor, a percorrer essas ideias conosco. A interlocução entre Claudia Pellegrino e Murilo Nascimento emerge desse campo de sincronicidade, onde a reflexão sobre urbanismo, mercado imobiliário e vida coletiva ultrapassa o plano técnico e adentra uma dimensão mais estrutural:
a construção de comunidades como projeto contínuo, e não como evento pontual. Nesse contexto, a governança deixa de ser um tema periférico para ocupar o centro do debate contemporâneo sobre bairros planejados, associações e o papel do empreendedor.
Durante décadas, o setor imobiliário operou sob uma racionalidade orientada à entrega física do produto. Projetar, comercializar, executar e concluir constituíam um ciclo considerado completo. No entanto, a partir de 2014, esse modelo começou a apresentar sinais claros de esgotamento. A instabilidade econômica e política daquele período não apenas retraiu a demanda, mas também expôs fragilidades estruturais nos empreendimentos já entregues.
Tornou-se evidente que a qualidade construtiva, embora necessária, não era suficiente para sustentar valor ao longo do tempo. A experiência de viver, marcada por relações, segurança, pertencimento e qualidade de vida, passou a ocupar lugar central na percepção dos consumidores.
Esse deslocamento de foco foi intensificado por uma mudança no perfil do comprador. Consumidores mais experientes, já familiarizados com diferentes empreendimentos, passaram a estabelecer critérios comparativos mais sofisticados, incorporando dimensões subjetivas da convivência e do tecido social. A pandemia, por sua vez, funcionou como catalisador desse processo, ao redefinir prioridades e aprofundar a reflexão sobre o sentido de habitar.
O lar deixou de ser apenas um espaço funcional e passou a ser entendido como extensão da vida em sua plenitude, o que elevou a exigência por ambientes que favoreçam equilíbrio, interação e bem-estar coletivo.
'O mercado imobiliário - assim como outros setores produtivos - foi fortemente impactado pelas mudanças que a pandemia trouxe, e de forma acelerada. Preocupações com a qualidade de vida, valorização das relações humanas, novas oportunidades de trabalho em formatos remotos e híbridos e valorização da vida em comunidade, foram algumas das questões que sofreram ajustes como consequência dos novos hábitos. Basta lembrar da quantidade de vezes que passamos a falar e ouvir a frase 'esse é o novo normal'
Apesar dessa inflexão, persiste no setor uma resistência significativa em relação à gestão pós- entrega. Trata-se de um traço cultural consolidado, no qual o empreendedor tradicionalmente se retira após a implantação formal do empreendimento, transferindo a responsabilidade integral para os moradores. Essa prática, embora historicamente naturalizada, revela uma limitação importante: a incapacidade de reconhecer o empreendimento como um organismo dinâmico, cuja consolidação depende de processos contínuos de mediação, orientação e desenvolvimento social.
A ausência dessa curadoria compromete não apenas a experiência dos moradores, mas também a valorização do ativo ao longo do tempo.
É nesse ponto que a governança assume caráter estruturante. Longe de ser um elemento acessório, ela passa a integrar a própria concepção do produto. Isso implica reconhecer que o valor de um bairro planejado começa a ser construído antes da entrega física, na forma como se estrutura a associação, se definem regras de convivência e se estimulam práticas coletivas. A governança, nesse sentido, não se limita à administração; ela configura um campo de produção de cultura, identidade e pertencimento.
Tal compreensão exige uma reconfiguração interna das empresas, que passam a demandar áreas especializadas capazes de atuar de maneira estratégica nesse processo, articulando aspectos técnicos, sociais e institucionais.
A transição de um empreendimento para sua autonomia plena constitui outro ponto de reflexão relevante. Diferentemente do que se poderia supor, não há um marco temporal fixo que determine o momento adequado para essa transição. A maturidade de um bairro é resultado de uma combinação de fatores, entre eles o nível de ocupação, o engajamento dos moradores e a consolidação de práticas coletivas. Indicadores objetivos como percentual de lotes vendidos ou em construção podem oferecer referências, mas não substituem a leitura qualitativa do contexto social.
Nesse sentido, a analogia com o desenvolvimento humano se mostra pertinente: assim como na formação de um indivíduo, há um tempo de condução e um tempo de emancipação, e o equilíbrio entre ambos é determinante para o resultado.
'É entender a transição da gestão associativa como qualquer outra transição de gestão corporativa. Se formos olhar para as sucessões corporativas, quantas instituições sofrem por não planejar e por realizar no momento errado (precoce). Assim como nas empresas, os empreendedores devem pensar em estruturar este processo para que a transição associativa seja algo natural e não impacte na valorização do empreendimento'
A discussão sobre governança também evidencia um desafio mais profundo, relacionado à cultura coletiva. A dificuldade histórica em reconhecer e cuidar do que é comum ainda se manifesta de forma significativa na sociedade brasileira, impactando diretamente a gestão de espaços compartilhados. Nesse cenário, a associação de moradores assume um papel que transcende a administração cotidiana. Ela se configura como um espaço de aprendizagem social, no qual se constroem práticas de corresponsabilidade, diálogo e participação democrática.
Ao estabelecer pontes entre o público e o privado, entre o individual e o coletivo, a governança contribui para a formação de comunidades mais coesas e resilientes.
Ao projetar o futuro dos bairros planejados, torna-se evidente que as transformações em curso tendem a se intensificar. Mudanças demográficas, como o envelhecimento da população, e a crescente valorização da qualidade de vida indicam uma reconfiguração das demandas urbanas. Espaços de encontro, integração e convivência ganham centralidade, enquanto a mobilidade passa a ser pensada de forma mais conectada e sustentável.
Nesse contexto, o urbanismo se desloca de uma lógica estritamente formal para uma abordagem mais sensível às dinâmicas humanas, incorporando elementos de regeneração urbana e promovendo ambientes que favoreçam interações significativas.
Imagem da Woven City, cidade do futuro desenvolvida pela Toyota.
Fonte: https://epocanegocios.globo.com/tecnologia/noticia/2026/05/estranhamente-solitario-como-vivem-os-primeiros-100-moradores-da-cidade-do-futuro-da-toyota-no-japao.ghtml
A reflexão que atravessa este diálogo conduz a uma síntese: a verdadeira força de um empreendimento não reside apenas naquilo que se constrói, mas na maneira como se cuida.
Esse deslocamento do fazer para o sustentar, do objeto para o processo, do produto para a experiência, convida o loteador a uma pausa crítica. Afinal, que valor está sendo, de fato, entregue ao longo do tempo? E mais: qual é, de fato, o papel assumido após a venda: uma presença comprometida e contínua na construção da vida comunitária, ou uma retirada precoce, ainda sustentada por um modelo que já não responde às exigências do tempo?
Assumir a governança como parte indissociável do empreendimento não é apenas uma escolha estratégica, mas um reposicionamento profundo. Significa compreender que o ciclo não se encerra na entrega, mas se inicia ali, no cotidiano vivo das relações, das decisões coletivas e da construção de identidade. Ao integrar esse olhar, o empreendedor deixa de atuar apenas como agente de transformação física e passa a participar da formação de territórios com continuidade, onde valor, pertencimento e sentido não apenas emergem, mas permanecem.
'Entender que comunidades não surgem formadas é um dos maiores desafios e oportunidades do urbanismo contemporâneo. Elas começam a ser formadas desde a assinatura do contrato e precisam ser cuidadas, estimuladas e fortalecidas ao longo de todas as etapas do empreendimento. Os projetos que permanecerão relevantes no tempo serão aqueles capazes de ir além da entrega física e transformar metros quadrados em pertencimento, vínculos duradouros, presença ativa e responsabilidade compartilhada.'
Doutora em Educação, pesquisadora e especialista em implantação de comunidades e governança em bairros planejados. Fundadora do Bistrô de Inovação, atua há mais de 30 anos na integração entre urbanismo, convivência, pertencimento e educação para o coletivo no mercado imobiliário brasileiro.
Murilo Nascimento Administrador de empresas, com especializações em Comportamento do Consumidor, Marketing e Negócios Imobiliários e mestrado em Estratégia Organizacional. CEO da VIP Engenharia, atua há mais de 20 anos no mercado imobiliário, com forte experiência em loteamentos e desenvolvimento urbano.
Categoria: Artigo
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